재개발/재건축/리모델링 차이점, 리모델링 사업 장점과 추진절차

 

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윤석열 대통령 당선인이 제20대 대통령으로 당선되면서 주요 공약이었던 아파트 재건축과 리모델링 사업에 관심이 집중되고 있습니다. 특히 1989년 계획하고 1992년 입주한지 올해로 30년 차 시기가 도래한 1기 신도시의 경우 '재정비사업 촉진을 위한 특별법'까지 제정하면서 이 지역에 10만호를 공급하겠다는 계획인데요. 여기서 1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 군포시 산본, 안양시 평촌, 부천시 중동 5개 도시 지역을 포함합니다. 

 

오늘은 특히 리모델링 사업이 무엇인지 자세히 다뤄보는 시간을 갖겠습니다. 그런데 여기서 잠깐! 재개발, 재건축, 리모델링 세가지의 용어 뜻과 개념이 많이 헷갈리실텐데요. 이 세가지가 도대체 어떻게 다른건지 차이점을 먼저 알아보겠습니다.

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 재개발, 재건축, 리모델링의 차이점 

1. 재개발 사업 

낡고 노후화되어 생활이 불편한 주택이 밀집된 지역을 재개발 지역으로 지정하여 새로운 주택 신축과 함께 도로, 상하수도, 공원 등의 공공 시설까지 주거환경 개선을 위해 전반적으로 재정비하는 도시계획사업입니다. 

 

특히 많이 헷갈리는 재건축과의 차이점으로는 재개발은 공공사업으로 추진되고 재건축은 민간 주택사업으로 추진된다는 점이 있습니다. 즉 쉽게 설명드리자면, 재개발은 공공의 성격으로 강제성이 있으며(정부 이주비 지원함/ 안전진단 필요없음), 재건축은 아파트 자체에서 자율적으로 조합을 설립하여 새로 건축을 진행하는 사업(정부 이주비 지원안함/ 안전진단 필요함)입니다.

 

2. 재건축 사업

재건축은 노후화되고 불량한 아파트 또는 공동/단독주택을 허물고 새로 짓는 사업으로, 지역 정비시설을 모두 건드리는 재개발과는 달리 정비시설은 양호하여 건축물만 새로 지어 주거환경을 개선하는 것이 재건축의 특징입니다. 재건축을 하기 위하여는 준공 후 최소 30년 이상되어야 하며, 진행하게 되면 기존 건축물을 전면 철거한 후 처음부터 다시 새로 짓게 됩니다. 

 

3. 리모델링 사업

노후화된 건축물을 새로 짓는다는 점에서 리모델링과 재건축 사업은 비슷한 성격을 띄지만 가장 큰 차이점은 바로 리모델링의 경우 기존의 골조를 그대로 사용한다는 점입니다. 또한 리모델링은 재건축보다 안전진단 등급 기준도 낮고, 30년 이상된 건축물이 대상인 재건축보다 연한이 짧다는 점(15년 이상 건축물 대상)이 특징입니다. 상세 내용은 두 사업의 차이점을 자세히 비교해 둔 아래 표를 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

 리모델링 방법 (수평 증축, 수직 증축, 별동 증축) 

리모델링은 기본 골조를 그대로 두고 부분 철거하여 수평 증축, 수직 증축, 별동 증축으로 공사를 진행하게 됩니다. 건설회사의 경우 수직증축이나 별동을 증축해야 새로운 세대를 분양할 수 있어 사업성이 날 수 있고, 수평증축의 경우 옆으로 공간을 더 넓혀 기본 세대의 전용면적이 증가될 수 있는 특징이 있습니다. 

특히 수직증축의 경우 용적률이 상향과 사업성이 좋다는 장점이 있지만, 기본 골조를 그대로 사용하기 때문에 안전상의 이유로 높힐 수 있는 층수에 제한이 있다는 문제점이 있습니다. 현행으로 14층 이하의 건축물은 2개 층까지 더 높힐 수 있고, 15층 이상은 3개 층 이내로 증축할 수 있는 제한이 있습니다.

 

일반적으로 수직 증축, 수평 증축, 별동 증축을 지역별/단지별 여건에 따라 혼합하여 혼합형 증축으로 적용하고 있습니다. 

 

 리모델링 사업 효과 

그럼 리모델링 사업을 추진했을 때 얻을 수 있는 주요 장점 몇가지를 살펴 보겠습니다.

 

1. 주거면적 확장

수평 증축으로 인해 주거면적이 확장되면서 협소했던 주거공간을 향상시킬 수 있습니다.

 

2. 편의시설 개선

오래된 아파트의 가장 큰 고충 중에 하나인 열악한 주차시설이 개선될 수 있습니다. 또한 커뮤니티 센터나 기타 부대시설의 설립으로 단지 환경을 개선하여 주거 생활의 질을 향상시킬 수 있습니다.

 

3. 관리비 절감

노후화된 아파트의 단열 성능 개선으로 난방/냉방 에너지의 사용량을 크게 감소시키면서 관리비를 절감시킬 수 있습니다. 에너지 사용량 자료에 따르면 리모델링 전과 비교했을 때 35~40%의 냉/난방 사용량을 절감시키는 효과가 나왔습니다. 

 

4. 내진성능 강화

1995년 이전 준공된 아파트의 경우 내진 설계 기준이 낮아 지진과 같은 자연재해로 부터 안전하지 못하며, 리모델링 공사 시 기본 골조를 보강시켜 내진성능을 강화시 수 있습니다. 

 

 

 리모델링 사업 추진절차 

1. 기본계획 수립 (리모델링 추진 제안)

기본계획안 주민공람(14일) -> 지방의회 의견청취(30일) -> 관계기관 협의 -> 도시계획심의 -> 도지사 승인 순으로 기본 계획 수립 후 입주자 대표 회의 등에서 '리모델링 추진 제안 및 시행' 의결로 진행됩니다.

 

2. 주택조합 설립인가

공동주택이 소유자가 조합원으로 조합을 설립하고, 리모델링 계획 및 경의 등의 모든 리모델링 추진 관련 업무를 담당하는 사업 주체가 됩니다. 

 

3. 시공사 선정

사업계획승인 신청 전 설립인가를 받은 리모델링 주택조합 총회에서 시공사를 선정하게 됩니다. 방법은 국토교통부 고시에 따라 경쟁 입찰로 진행됩니다.

 

4. 1차 안전진단

1차 안전진단에서는 '증축형 리모델링' 가능여부를 판정합니다. 평가기관으로는 안전진단전문기관, 한국시설안전공단, 또는 한국건설기술연구원이 있습니다. 진행절차는 안전진단 요청 -> 안전진단 기관선정 및 의뢰 -> 안전진단 실시 (및 현장조사 & 평가) 순으로 진행됩니다. 

 

평가 결과가 모두 B등급 이상일 경우 1,2차 안전성 및 2차 안전진단을 걸쳐 수직 증축이 가능하며, C등급 이상일 경우 수평증축이 가능합니다. 단 평가 항목 중 하나라도 D등급 이하일 경우 증축형 리모델링은 불가하게 됩니다. 

 

5. 도시계획위원회 및 건축위원회 심의

50세대 이상의 세대 수 증가 시 도시관리계획 및 기반 시설에의 영향 여부 심의를 하게 됩니다. 또한 이 단계에서 수직증축형 리모델링 시 적정성 등을 1차 안전성 검토로 의뢰합니다.

 

6. 권리변동계획 수립

세대 수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획 승인이 됩니다. 권리변동계획 내용은 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등이 있습니다. 

 

7. 매도청구 

리모델링 동의율을 확보한 경우에 찬성하지 않은 사람들에게 매도청구가 가능합니다. 

 

8. 리모델링 허가 (사업승인)

증가하는 세대 수가 30세대 미만인 사업의 경우, 수직증축형 리모델링 시 2차 안전성 검토 단계로 구조안전의 적정성 여부 등을 검토합니다.

 

증가하는 세대 수가 30새대 이상인 사업이 경우, 리모델링 허가와 동일하게 사업계획 승인을 받습니다.

 

9. 이주

감리자를 지정하고 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택을 분양합니다. 분담금 확정 총회와 함께 이주를 진행하는 단계입니다.

 

10. 2차 안전진단

수직증축형 리모델링이 허가된 경우, 구조안전에 대한 상세 확인이 들어갑니다. 

 

11. 착공신고

사업계획 승인을 받은 날로부터 5년 이내 공사를 착수하며, 리모델링 허가를 받은 날로부터 2년 이내 공사를 착수합니다.

 

12. 사용검사

하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획을 수립하고 제출합니다.

 

13. 조합해산 

마지막 단계로 사용검사 필증을 수령한 후 리모델링 주택조합 해산을 인가합니다. (조합원 동의를 얻은 정산서 필요함)

 

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자, 이로서 재개발, 재건축, 리모델링의 차이점과 함께 리모델링 사업의 공사 방식과 효과, 그리고 추진 단계까지 살펴보았습니다. 노후화된 공동주택의 문제점으로는 주차 전쟁도 큰 문제이지만 그 외에도 녹슨 배관을 통해 녹물이 나오기도 하고, 누수의 발생, 잦은 승강기 고장, 녹지공간 부족, 비효율적인 공간 구조 등의 불편함이 있습니다. 

 

윤석열 대통령 당선인의 공약이 현실화 되어 1기 신도시의 주거환경 개선이 하루빨리 실현되기를 바라면서, 오늘의 포스팅은 여기서 마치겠습니다.

 

 

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